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Los argentinos, tal vez influidos por la tradición inmigrante europea de los antecesores, siempre han entendido a los ladrillos como una opción segura de inversión. En mercados como el nuestro, marcados profundamente por rápidos cambios en las reglas del juego, crisis cíclicas y períodos de inflación, invertir en el mercado inmobiliario supo tener su atractivo. 2012 marcó un cambio en ese sentido: luego de años de muchísimo crecimiento, la construcción esta parada. Los factores son por todos conocidos: desaceleración del crecimiento, aumento de costos por trabas a las importaciones y cepo al dólar.
Este escenario es desalentador para muchos pero no para Retco, la empresa desarrolladora de shopping centers. Su filosofía puede parecer muy zen en el medio del caos y lo es: están por desarrollar, construir y operar shoppings en el interior del país y ven en la crisis del sector no un motivo para parar las inversiones, sino las condiciones necesarias para seguir creciendo.
Tal vez tenga que ver con cuestiones filosóficas y mucho más con la naturaleza misma del negocio inmobiliario. Aunque una de sus patas es la construcción de shoppings, Retco no se dedica a la compra-venta de inmuebles sino a su explotación posterior. Como explica Matías Malara, director de la compañía fundada hace cinco años solamente, "somos una excepción porque hacemos desarrollo inmobiliario enfocado alretail". ¿Cuál es la diferencia? "Que una empresa inmobiliaria desarrolla para vender y cuando se para la venta se terminan sus actividades. Nosotros diseñamos y construimos los shoppings pero no se venden los espacios sino que se alquilan. Este es el principio rector del negocio: el control del shopping lo tiene que tener quien opera el negocio y eso excede a las marcas. Al no depender al compra-venta no tenemos problema alguno."

Una propuesta federal
Eso es también lo que hacen los grandes players del sector, Cencosud e Irsa. Son ellos los que controlan el grueso de la construcción y gerenciamiento de shopping centersen el país, un negocio que tiene una concentración en Buenos Aires superior a 60%. Otro 20% se lo llevan las grandes metrópolis como Córdoba, Rosario y Mendoza y el restante 20% el resto del país. El negocio no es, por lo pronto, tremendamente federal.
Con 15 años de experiencia en la industria, Matías Malara, ex Cencosud, vio el potencial de estos "espacios vacíos" del interior del país. "Entendíamos que había un espacio muy interesante en la Argentina todavía no desarrollado y dominado por dos grandes jugadores que monopolizaban todo el negocio. Nuestra idea siempre fue ocupar los espacios en los que a ellos no les interesaba invertir y ser operadores independientes que hacen partícipes de la inversión a otras personas. hay un potencial altísimo en lo que a shoppings se refiere porque la penetración actual es de 20% del comercio pero estimamos que en pocos años, y con mucha inversión, puede llegar a 35%", explica.
Ni Irsa ni Cencosud, intuye Malara, están interesados en invertir en plazas más pequeñas como las que representan ciudades cercanas a los 80.000 habitantes en el interior del país. Parece ilógico -¿por qué pasarían por alto la oportunidad de controlar el mercado en esas ciudades?- pero Malara tiene una explicación razonable: no pueden, ni quieren, trabajar a esa escala. "Se trata de grandes empresas a las que les cuesta adaptar pequeños proyectos; les es más eficiente encargarse de mega-construcciones. Poner todo el aparato de una compañía así para una inversión de US$ 10 millones no se justifica, la mayoría de los casos. Es decir, si tienen US$ 50 millones para inveritr, prefieren hacerlo en una sola plaza y no en cinco".
Además, según Malara, hay una cuestión política a tener en cuenta: se están frenando las inversiones tanto de grupos con presencia local, como los nombrados anteriormente, como de alternativas de arraigo internacional que "no están mirando a la Argentina ni de casualidad".
Esto hace de Retco una especie de compañía super-adaptada para enfrentar los vaivenes de las políticas económicas argentinas con la motivación para seguir proyectando a escalas más medianas. "Creemos que el mercado está en un momento muy interesante y que va a seguir creciendo. Nuestro diferencial es que estamos adaptados y entendemos cómo se opera un negocio en contextos difíciles de explicar a inversores internacionales", dice el director de la empresa.
Así comenzaron, hablando a diferentes inversores que creyeron en sus cuatro primeros proyectos: uno en Canning, Las Toscas, otros en Paraná y Neuquén, y un bellísimo complejo en Tierra del Fuego. Ahora van por más: están comenzando a desarrollar unshopping en Marcos Juárez, en el sur de la provincia de Córdoba. Puede resultar una locación un poco extraña pero hay una justificación estratégica: la ciudad está en el medio de la autopista Rosario-Córdoba y, por lo tanto, en el camino de 150.000 habitantes que hoy no cuentan con una opción como la que Retco les propone.

Negocio redondo a largo plazo
La propuesta de inversión es atractiva proque permite mantener el valor de los ahorros y, al mismo tiempo, obtener una renta corriendo riesgos acotados.
"Los shoppings que estamos gerenciando funcionaron y, en general, funcionan. Son un buen negocio siempre pero tienen que ser operados profesionalmente. han existido experimentos inmobiliarios que partieron de la base de que construir un shopping era igual que hacer un edificio. No es así: son parte de la actividad inmobiliaria pero enfocada al retail, por lo tanto las reglas del juego son diferentes" , dice.
Sin embargo, desalienta a aquellos que quieran especular con esta clase de inversiones. "Un shopping es un negocio a largo plazo. Para entrar hay que conocer cómo funciona y saber que no es para hacer plata fácil. Es una inversión de largo plazo y de capital intensivo que, a diferencia del mercado inmobiliario, requiere gestión diaria. Y esa es nuestra razón de ser y también la de los grandes, como Cencosud e Irsa, que jamás van a vender un shopping. Por algo será ¿no?".
Esa es la gran diferencia. La gente de Retco no se lava las manos sino que se involucra con los proyectos hasta verlos triunfar. "No alquilamos los espacios al mejor postor sino que armamos bien la estructura del lugar porque entendemos que hay que permanecer y la lógica de distribución es fundamental para el crecimiento de las ventas en los dos primeros años".

"Crisis" es "oportunidad"
Aunque desde la compañía no niegan que la caída de la construcción ha generado un retroceso en la actividad, en Retco prefieren ver ese reordenamiento del mercado como una oportunidad para sacar ventajas y ocupar espacios. "En cualquier caso, significa también que nos podemos sentar a negociar en mejores condiciones. Venir con un proyecto de gran envergadura hacen que te reciban con las puertas abiertas. Por otro lado, ante esta crisis, las personas no tienen alternativas serias de inversiones. Siempre les proponemos entrar a un negocio que mantiene el valor de la propiedad. Las certidumbres para quienes tengan un excedente y quieran ponerlo a nuestro servicio son muchas: a largo plazo estos negocios son seguros y el potencial de losshoppings en Argentina es enorme. Prefermimos ver los condicionamientos como una oportunidad."
Así es que han abierto la propuesta a inversores privados, grandes y chicos. No solo se muestran entusiasmados de seducir a grupos inversores, que siempre han sido distintos en cada uno de sus proyectos, sino también a pequeños ahorristas o comerciantes locales que quieran tener una tajada del negocio. Así trabajan en la creación de un fideicomiso para hacer partícipe a todos.
"El hecho de que haya restricciones no cambia nuestra predisposición a invertir en proyectos. Al contrario, porque aquel que no puede comprar dólares ve con más cariño un emprendimiento que pueda mantener el valor de su dinero". Dicen querer democratizar el negocio de los shoppings, que Malara juzga muy cerrado al público. A juzgar por experiencias pasadas, tienen el potencial para lograrlo.